去年我陪著表姐去銀行辦房貸時(shí)，親眼看到她被兩串?dāng)?shù)字驚得倒吸涼氣——同樣是70萬(wàn)貸款，等額本息比等額本金足足多出15萬(wàn)利息！今天我就用親身經(jīng)歷，手把手教你怎么算清兩種還款方式的月供，再分享幾個(gè)銀行經(jīng)理偷偷教我的省錢秘訣。

一、等額本息：每月固定月供的秘密

咱們先來算最常見的等額本息。記住這個(gè)公式：月供=貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)÷【（1+月利率）^還款月數(shù)-1】。別慌，我?guī)湍愫?jiǎn)化：70萬(wàn)貸款，年利率4.1%（月利率0.3417%），30年（360個(gè)月）。套用公式后，月供就是3383元。

但你知道嗎？這個(gè)看似穩(wěn)定的月供里，前5年還的基本都是利息。以首月為例，利息要付2399元，本金才還984元。這就像吃甘蔗，前頭甜后頭淡，總利息堆到56.2萬(wàn)，看得我后背發(fā)涼。

二、等額本金：越還越少的智慧

換成等額本金就大不同了。每月歸還固定本金1944元（70萬(wàn)÷360個(gè)月），加上剩余本金產(chǎn)生的利息。首月月供4352元，之后每月遞減7.7元左右。雖然前期壓力大，但總利息只要43.2萬(wàn)，比等額本息足足省下13萬(wàn)！

去年我鄰居王哥就選了這種方式。他做裝修生意現(xiàn)金流穩(wěn)定，前三年咬牙多還了7萬(wàn)本金，總利息又砍掉5萬(wàn)。不過要提醒大家，這種方式更適合收入穩(wěn)定或有副業(yè)的人，普通上班族別輕易嘗試。

三、選錯(cuò)方式的代價(jià)有多可怕？

我整理了個(gè)對(duì)比表（見表1）：

| 還款方式 | 首月月供 | 總利息 | 適合人群 |

|----------|----------|--------|----------|

| 等額本息 | 3383元 | 56.2萬(wàn) | 收入穩(wěn)定上班族 |

| 等額本金 | 4352元 | 43.2萬(wàn) | 高收入/有副業(yè)者 |

看到這里你可能要問：有沒有折中方案？還真有！部分銀行支持"組合還款"，比如前5年選等額本金，之后轉(zhuǎn)等額本息。不過需要提前和銀行簽補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)冷知識(shí)90%的人都不知道。

四、突發(fā)用錢時(shí)的救命稻草

上個(gè)月我表姐裝修超支3萬(wàn)塊，又不想動(dòng)房貸賬戶。我推薦她在洋錢罐申請(qǐng)了臨時(shí)周轉(zhuǎn)，年化利率7.2%起，3分鐘到賬?，F(xiàn)在很多正規(guī)網(wǎng)貸平臺(tái)都能救急，比如：

1. 分期樂（微信小程序可申請(qǐng)）：22-50歲都能用，最高20萬(wàn)額度，學(xué)生黨別碰！

2. 度小滿（百度旗下）：按日計(jì)息0.02%起，我同事上周剛借了5萬(wàn)，當(dāng)天到賬。

3. 天下分期（持牌機(jī)構(gòu)）：新人首借利率打7折，適合短期周轉(zhuǎn)。

不過切記，網(wǎng)貸只能用作臨時(shí)周轉(zhuǎn)，千萬(wàn)別以貸養(yǎng)貸！我見過太多年輕人陷入這個(gè)泥潭，最后房子都保不住。

五、銀行經(jīng)理不會(huì)說的3個(gè)絕招

1. 提前還款選對(duì)時(shí)點(diǎn)：等額本息貸款8年內(nèi)還清最劃算，超過這個(gè)時(shí)間不如存理財(cái)。

2. 利率重定價(jià)技巧：每年1月1日調(diào)整利率，記得在12月查最新LPR報(bào)價(jià)。

3. 公積金月沖改年沖：把公積金賬戶的錢一次性沖抵本金，能省下好幾萬(wàn)利息。

去年我就是用第三招，把公積金余額12萬(wàn)直接還了本金，月供立減400元。這種操作各地政策不同，建議打12329公積金熱線咨詢。

最后說句掏心窩的話：看著現(xiàn)在年輕人為了買房拼命加班，我真心建議大家先算清這筆經(jīng)濟(jì)賬。有時(shí)候換個(gè)還款方式，或者合理使用正規(guī)網(wǎng)貸周轉(zhuǎn)，真的能讓你少奮斗兩年。要是拿不準(zhǔn)主意，不妨點(diǎn)擊文末的【免費(fèi)測(cè)算工具】，輸入你的收入情況，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)推薦最優(yōu)方案。

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